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Casa: agevolato riscatto diritto superficie

05 dicembre 2014 – Sul fronte casa novità in arrivo per oltre 500 famiglie aresine, che sono quelle che hanno acquistato un appartamento in cooperativa o in edilizia convenzionata. La problematica di questo tipo di alloggi è che il terreno rimane di proprietà del Comune che ne rientra in possesso, insieme all’immobile, in genere dopo 90 anni. Al di la di questa eventualità, che comunque anche per gli immobili meno recenti si dovrebbe verificare non prima di 50 anni, il vero limite per gli acquirenti è che il proprietario dell’immobile, che lo ha acquistato a prezzo agevolato in quanto costruito su terreni del Comune o espropriati, non dispone di un diritto di proprietà completo, e ha in capo una serie di limitazioni sancite dalla convenzione che riguardano l’eventuale rivendita della casa stessa. Per fare qualche esempio la casa può essere venduta solo dopo un determinato numero di anni da che la si è acquistata, il prezzo di vendita è predeterminato dalla convenzione e l’immobile può essere ceduto solo ad acquirenti che rispettino una determinata serie di prerequisiti. In sostanza la cessione di questi immobili è più complessa, e può anche essere meno conveniente rispetto a quella di una casa della quale si gode del pieno diritto di proprietà.

Per la verità dal 1995 esiste una legge che consente a chi ha acquistato una casa in convenzione di riscattare, dietro il versamento di un corrispettivo, il diritto di superficie, trasformandolo in diritto di proprietà. Un’opportunità colta però da pochi, ad Arese meno di 20 persone, perché i valori di riscatto che la legge imponeva di utilizzare erano molto alti, tanto da scoraggiare le famiglie potenzialmente interessate alla conversione perché l’operazione si sarebbe dimostrata antieconomica. In sostanza il prezzo al quale si sarebbe potuta vendere la casa sul mercato libero non avrebbe compensato la spesa necessaria per rilevare il diritto di superficie. Anche perché ad aggravare la situazione ha contribuito la crisi economica in generale, e quella del mercato immobiliare in particolare, che hanno indotto una significativa riduzione del valore degli immobili. La situazione è però cambiata di recente, grazie a una modifica introdotta nell’ultima legge di stabilità che ha fissato nuovi parametri per il calcolo del valore del terreno, che permettono ai Comuni di offrire condizioni migliori a coloro che intendono svincolare la casa dalle condizioni imposte dalla convenzione. E che rendono ora più appetibile il riscatto del diritto di superficie.

Che ad Arese la problematica sia molto sentita, è testimoniato dal fatto che negli scorsi giorni al Comune è stata consegnata una lettera con la quale 180 proprietari di alloggi realizzati in edilizia convenzionata chiedono all’amministrazione un ripensamento dei valori di riscatto, che sia più favorevole in termini economici ai proprietari delle case. Lettera che è arrivata al termine di un percorso che l’amministrazione aveva già iniziato il febbraio scorso e quasi in contemporanea alla delibera di giunta con la quale sono stati definiti nuovi valori di riscatto più favorevoli. Come verranno dunque calcolati i nuovi valori dei terreni da riscattare? Lo spiega il vicesindaco Enrico Ioli: “Abbiamo voluto essere – spiega Ioli – il più oggettivi possibile, cercando comunque di agevolare chi desidera riscattare il diritto di superficie. Per il calcolo del valore del terreno abbiamo quindi adottato due criteri, con la valorizzazione finale di riscatto che è la media di quanto ottenuto con le due metodologie. Il primo criterio è quello di attingere il valore dalla banca dati immobiliare della Camera di Commercio, ponendoci al valore medio della forchetta li indicata. La seconda valutazione è stata condotta dagli uffici tecnici, che hanno attualizzato un documento di valutazione delle aree che non veniva aggiornato da sei anni. Questo ha permesso di abbassare i prezzi di riscatto, perché è oggettivo che sei anni fa il valore di mercato dei terreni era più alto di quanto non sia oggi. La media tra queste due valutazioni ci ha quindi permesso di definire i nuovi valori di riscatto, che sono poi stati abbattuti, come la legge ci da facoltà di fare, del 50 per cento. Ci tengo a dire che se avessimo utilizzato solo il primo criterio di valutazione, cosa che la norma ci consentiva di fare, i valori di riscatto sarebbero comunque stati sensibilmente superiori a quelli determinati con la media del valore derivante dai due metodi di calcolo”.

Ma quanto pagheranno in meno gli aresini intenzionati a riscattare il diritto di superficie? Impossibile dirlo caso per caso, perché dal punto di vista operativo è il soggetto condominio che riscatta l’area (o la frazione di area se non tutti i condomini aderiscono al riscatto) e ne suddivide poi il valore sui proprietari che intendono accedere a questa possibilità in funzione dei millesimi dei quali dispongono. Per fare però un esempio concreto si può prendere quello di un condominio di 30 appartamenti dove, prima della delibera di giunta, il prezzo da pagare per riscattare il terreno sarebbe stato pari a circa 900 mila euro. Le riduzioni e le modalità di calcolo introdotte dalla delibera di giunta hanno però oggi ridotto questa cifra a 572 mila euro. Se prendiamo quindi un ipotetico proprietario al quale prima venivano chiesti 33.000 euro per riscattare il diritto di superficie, a quello stesso proprietario oggi ne saranno chiesti 19.700. In termini più generali la riduzione per tutti gli immobili in edilizia convenzionata andrà comunque dal 41 al 53 per cento, in funzione di quella che è la quota di esproprio già pagata dal costruttore quando era entrato in possesso dei terreni. Con il caso limite di un condominio che, con i nuovi parametri, non dovrà pagare nulla per riscattare il diritto di superficie, in quanto la cifra versata all’epoca dal costruttore copre già gli attuali valori di riscatto.

Quella condotta dal Comune è stata un’operazione per certi versi delicata in quanto, stante la volontà di non penalizzare i proprietari di alloggi in edilizia convenzionata, non si è potuto prescindere dal fatto che si sta comunque parlando di terreni che oggi fanno parte del patrimonio pubblico, e che quindi un non completo rispetto di quanto imposto dalle normative si potrebbe configurare come un danno erariale per le casse del Comune. “Abbiamo cercato – spiega Ioli – di essere il più oggettivi possibile, tentando di coniugare la volontà di agevolare le famiglie con quanto la legge ci impone in materia di salvaguardia del patrimonio comunale”. A monte delle riduzioni applicate il valore di riscatto dei terreni sui quali sorgono le case in edilizia convenzionata era pari a circa 8,6 milioni di euro, con il Comune che, se tutti i proprietari convertissero il diritto di superficie in diritto di proprietà, incasserebbe ora circa la metà di questa cifra. “E’ vero – conferma Ioli – ma quegli 8,6 milioni erano una cifra potenziale, che ben difficilmente avremmo incassato, visto che quasi nessuno, dal 1998 a oggi, ha esercitato il diritto di riscatto per via delle sfavorevoli condizioni economiche. Con l’applicazione della nuova metodologia di valorizzazione noi stimiamo, in via cautelativa, che almeno un centinaio di famiglie decidano di aderire alla conversione del diritto, permettendo al Comune di incassare realmente un extra budget. Che pensiamo di reinvestire nella politica degli alloggi, con interventi quali il sostegno agli affitti e la ristrutturazione degli immobili di proprietà comunale”.

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