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Casa: come si calcola il valore di riscatto

19 dicembre 2014 – I proprietari di case realizzate in edilizia convenzionata o in cooperativa stanno ricevendo in questi giorni la lettera del Comune con la quale vengono loro illustrate le modalità con le quali potranno riscattare il diritto di proprietà dell’immobile a suo tempo acquistato a prezzo agevolato. Un’operazione della quale avevamo parlato un paio di settimane fa (leggi qui) e che riguarda oltre 500 famiglie aresine. Che, qualora aderissero alla proposta, potranno acquisire la piena proprietà del loro alloggio, liberandolo dai vincoli imposti dalle convenzioni a fronte dei vantaggi economici dei quali avevano beneficiato al momento dell’acquisto. Rispetto alle operazioni simili già tentate in passato, da quella attuale l’amministrazione si attende maggior riscontro, in quanto recenti modifiche legislative hanno permesso ai Comuni di proporre prezzi di riscatto più favorevoli, in virtù delle nuove modalità di calcolo utilizzate per determinare il valore del terreno e della discrezionalità data ai Comuni per quanto riguarda le riduzioni applicabili. Nel caso di Arese, ad esempio, lo sconto sul prezzo assegnato al terreno arriva al 50 per cento del suo valore.

“Siamo soddisfatti – si legge nella lettera del Comune – di essere riusciti a dare un segno concreto di aiuto alle famiglie in un momento di crisi economica particolarmente acuta. Poiché l’amministrazione di Arese ritiene prioritario investire nella politica della casa, le eventuali entrate derivanti dalla cessione del diritto di proprietà alle famiglie saranno utilizzate per il rilancio del mercato dell’affitto a prezzi contenuti e per la riqualificazione del patrimonio edilizio residenziale del Comune”. Dal punto di vista operativo l’amministrazione precisa che non c’è un numero minimo di aderenti per poter esercitare il diritto di riscatto e che quindi, per ipotesi, in un condominio lo potrebbe esercitare anche un singolo proprietario. Che riscatterebbe quindi solo la parte di sua competenza, sgravando comunque il suo appartamento, nel caso il condominio avesse almeno 20 anni o al raggiungimento di questa età, da ogni vincolo di convenzione. “È bene sottolineare – spiega infatti la lettera – che il riscatto del diritto di superficie rappresenta una facoltà per le famiglie e non un obbligo. Pertanto, ogni famiglia è libera di scegliere se e quando divenire proprietaria dell’alloggio. A seguito della trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà verrà sottoscritta una nuova convenzione che introdurrà diversi criteri inerenti le eventuali successive alienazioni dell’alloggio, tale convenzione avrà un’efficacia di vent’anni dalla data della prima convenzione. Pertanto nella maggior parte dei condomini tali vincoli non avranno effetti e quindi, da subito, gli alloggi andranno a regime di libero mercato”.

Quello che gli interessati non troveranno nella lettera del Comune è la quota che dovrebbero pagare qualora decidessero di riscattare il diritto di superficie. Questo perché tale quota è funzione dei millesimi di proprietà, dato non in possesso del Comune, e quindi da calcolare caso per caso ripartendo il costo complessivo di riscatto dell’area sui millesimi di proprietà di ogni singolo soggetto. Un’operazione che, anche se non complessa, potrebbe comunque creare qualche dubbio o perplessità nei cittadini. A questo proposito il vicesindaco Enrico Ioli, da noi interpellato, ha confermato che l’Ufficio Settore Programmazione, Pianificazione e verifica strategica del Comune è a disposizione dei cittadini interessati al riscatto per aiutarli a determinare, in funzione dei millesimi di loro proprietà, la quota che dovrebbero versare per riscattare il diritto di superficie. Il Comune avverte anche gli aresini, al fine di evitare possibili situazioni poco chiare, che non ha incaricato alcun soggetto terzo per la raccolta delle richieste di trasformazione. E che quindi per tutto ciò che riguarda il riscatto del diritto di superficie l’unico interlocutore è il Comune stesso e nessun altro.

Se qualcuno desiderasse farsi una prima idea della quota che gli verrà richiesta per aderire all’iniziativa, lo potrà fare determinando il valore di riscatto del diritto di superficie complessivo relativo al proprio condominio, che è possibile ricavare da una tabella pubblicata dal Comune nel documento allegato alla delibera (vedi qui). Per fare un esempio pratico prendiamo la prima riga, quella relativa al condominio Edera 1: all’ultima colonna delle riduzioni applicate si determina che il valore finale attribuito al comparto è pari a 572.758,80 euro, con un’incidenza media per alloggio di 19.700 euro. Per determinare l’incidenza specifica del singolo alloggio, invece di quella media sarà necessario ricalcolare il valore in base ai propri millesimi di proprietà. Se quindi disponiamo, ad esempio, di 25 millesimi, la quota reale che dovremo versare sarà pari a 14.318,97 euro (572.758,80×25/1.000). Precisiamo che il nostro esempio di calcolo vuole essere puramente indicativo, per dare un’idea al lettore degli ordini di grandezza in gioco; per la determinazione del valore definitivo di riscatto, e per evitare errori di calcolo, invitiamo pertanto gli interessati a rivolgersi esclusivamente al Comune.

Oltre alla riduzione rispetto al passato delle quote di riscatto, la legge concede ai proprietari di un immobile realizzato in edilizia convenzionata o in cooperativa che decidono di riscattare il diritto di superficie, un’altra importante agevolazione. La quota da versare potrà, infatti, essere anche rateizzata e spalmata su un periodo che può arrivare fino a un massimo di 20 anni. Le rate saranno tutte uguali tra loro e verranno maggiorate di quello che è l’interesse legale.

Concludiamo con le indicazioni operative: per riscattare il diritto di superficie, è necessario compilare il modulo che è stato stampato sul retro della lettera inviata dal Comune, che andrà poi consegnarlo all’ufficio Protocollo presso il Municipio di via Roma 2, dal lunedì al venerdì dalle 8,30 alle 12,00 e il martedì anche nel pomeriggio dalle 16,00 alle 18,30. Il modulo è anche disponibile online sul sito del Comune (clicca qui). Per ulteriori informazioni e per farsi supportare nel calcolo delle quote è possibile rivolgersi, tramite appuntamento, all’Ufficio Settore Programmazione, Pianificazione e verifica strategica – Sit (tel. 02-93527264 – mail [email protected]).

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